재건축 용적률 완화에 대하여 (2024년 현재)

1. 역세권 중심의 고밀복합 개발 용도 상향

승강장으로 부터 350m 이내 필요 지역 '준주거지' 용도 상향 

=> 현실 : 정비업체에서는 서울시/지자체에서 단 한번도 단일 아파트 용도 상향이 없었다며 부정적 반응
                설령 용도 상향이 되었다 해도 임대/공공기여로 많이 내어 놓아야 해서 사업성 없다고 하는 사항

=> 정책 정비 : 실제 현장에서 해당 인센티브를 어떻게 사용해야하는지를 명확히 제시해줘야함. 그렇지 않으면 실행할수 없는 제도로 끝날수 있음

 

무엇보다 승강장으로 부터 350%가 일부라도 포함이 되면 해당 용도 상향이 가능한건지, 100% 다 포함되어야 역세권으로 인정하는지등 세부 규정이 필요해 보입니다. 

 

2. 용적률 1.2배최대 360%)

최근 15층급 아파트들은 사업성이 나오지 않아 높은 건축비등의 이유로 재건축을 진행하기 어려웠습니다.

이에 최대 360%의 추가 용적률을 제공하는 제도는 용도 상향보다 더 현실적으로 사업성 개선을 할거란 기대가 있습니다. 

완화된 용적률의 50% 이상을 나눔형(토지임대부 포함) 뉴홈으로 공급을 해야 하는데, 50% 이상의 정확한 비율은 각 시/도 조례로 정하기 때문에 정비계획에서 어떻게 잘 적용 받을지 사업성 개선이 얼마나 될지는 직접 진행이 되어져야 알수 있는 상황입니다. 

하지만, 전혀 사업성이 없는것과는 대비되어 이렇게라도 사업성이 개선이 되어 진다면 사업을 한번 해볼까라는 단지들이 늘어나고 있다는점은 고무적이라 말씀드립니다. 

 

3. 허용 용적률 인센티브 범위 확대 : 20~40%

사업성이 부족한 지역에 기존의 세대수, 지가, 과밀 정도 등이 반영된 '사업성보정계수'를 적용하여 현 10~20% 수준의 허용용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전합니다.

 

4. 공공기여 부담 낮춤

용도 지역 상향에 따른 의무공공기여 부담을 줄이고 '건축물' 기부채납시 인센티브를 더 많이 주기로 하며

기존 15%의 부담에서 10%로 낮추는 정책입니다. 

 

임대 주택을 수백 가구를 내어 놓는대신 공공 건축물 기여를 하면 되는건데, 아직도 현장의 정비 업체들은 과거의 사례를 토대로 이런 혜택을 제안도 못하는 실정이 보여지는데, 제도가 만들어 졌으면 충분한 현장 설명등으로 해당 혜택을 최대한 계획할수 있도록 하는게 좋아 보입니다. 

 

정비업체가 무능한건지, 제도의 헛점인건지 왜 과거 사례로만 해석하려 하는건지, 의구심이 드는 현실입니다. 

 

5. 허용 용적률 인센티브 개선(안) 참조

 

역세권에 들어 사업성이 개선되거나 역세권에 들지 못하더라도 사업성이 개선될수 있고 공공주택도 확보가 되는 이 제도가 얼마나 현실적으로 적용되고 확대되어 갈지는 현장의 분위기를 잘 살펴야 겠습니다. 

 

한 단지의 재건축 추진위 임원은 " 그래도 아예 사업성이 안나오는것 보다는 이렇게라도 사업성이 개선되는게 재건축 도전을 해볼수 있는 기대라고 있다"며 현 재건축 용적률 완화 제도를 기대하고 있다고 전합니다.